Soutenance de thèse: Marie-Laure BESSON (13 septembre 2019)

Centre: EA EMRJ 7311

Discipline : Sciences Juridiques Mention: Droit privé et sciences criminelles

Titre de la thèse: L'obligation de délivrance dans les baux commerciaux

Résumé vulgarisé:

Le bail commercial un contrat de location, à l’image de celui utilisé pour louer un appartement, à l’exception près qu’il n’est pas question d’un logement mais d’un local destiné à accueillir une activité commerciale. Ce contrat va générer une obligation essentielle qui s’appelle : obligation de délivrance. Vulgairement, cette obligation consiste pour le bailleur, celui qui propose son local à la location, de mettre à la disposition de son locataire le local convenu. Selon le type d’activité exercée dans les lieux loués, le local devra être aménagé d’une certaine façon, équipé de certains accessoires et conforme aux réglementations en vigueur. En pratique, il est d’usage de transférer ladite obligation du bailleur au locataire c'est-à-dire de mettre à sa charge, grâce à une clause du contrat. La difficulté réside alors dans la fluctuation des différentes solutions jurisprudentielles rendues à propos du transfert de cette obligation. Pendant longtemps, elle a accepté ces clauses de transfert et depuis quelques années, elle les déclare inefficaces. Cette jurisprudence abondante est difficilement synthétisable, ce qui crée une imprévisibilité des solutions dans un domaine où les parties au contrat de bail commercial ainsi que les rédacteurs de ces contrats ont un impérieux besoin de sécurité juridique. La question est d'importance et il s'agit d'une préoccupation constante, plus particulièrement, pour les preneurs de centres commerciaux ou les locataires de bailleurs institutionnels en centre-ville, tant le montant des charges, non seulement pèse assez lourdement sur leur compte d'exploitation, mais constitue à certains égards une complète inconnue, un tel manque de lisibilité à moyen terme n'étant guère confortable pour un commerçant. L'incertitude règne aussi pour les bailleurs, compte tenu des tentatives faites en jurisprudence pour rééquilibrer la relation locative en faveur du preneur, au prix quelquefois d'une certaine dénaturation de clauses pourtant claires. Les gestionnaires de biens, en tant que personnes agissant au nom des bailleurs et pour leur compte, par le biais d'un mandat, sont eux aussi touchés par l’insécurité qui règne autour de l’obligation de délivrance. Le rédacteur professionnel, en se substituant aux contractants pour rédiger le contrat de bail commercial, se voit également touché par les dangers liés à l’obligation de délivrance. Effectivement, celui-ci n’est ni le débiteur de l’obligation de délivrance, celle-ci étant à la charge du bailleur, ni le créancier de cette obligation, celle-ci étant due au preneur, mais dans le cadre de sa mission de professionnel du droit, il a la maîtrise de cette obligation : les parties, bailleurs ou preneurs, s’en remettent à sa compétence pour sauvegarder au mieux leurs intérêts. En sa qualité de professionnel, il doit garantir la sécurité de la relation locative et n’a pas le droit à l’erreur. Le rédacteur doit préserver les intérêts du bailleur ou du preneur, voire des deux, des risques engendrés par l’obligation de délivrance. Cette obligation devient alors, par transposition, un enjeu pour le rédacteur lui-même. Elle présente dès lors un véritable risque pour le rédacteur de baux commerciaux, car elle peut le conduire à engager sa responsabilité professionnelle et avoir une incidence sur sa réputation ou sa notoriété si la clientèle a connaissance d’une action en responsabilité dirigée contre lui. Elle représente aussi un danger pour son patrimoine puisqu’il peut être condamné à une réparation financière. Partant, il est prégnant d’apporter un éclairage nouveau sur l’étendue et l’interprétation de cette obligation de délivrance ainsi que sur l’efficacité des clauses de transfert de charges dans les baux commerciaux. En effet, il parait nécessaire de clarifier la situation de cette obligation de délivrance, compte tenu de l’insécurité juridique qui règne actuellement. Cette insécurité juridique rend nécessaire une théorie générale de l’obligation de délivrance dans les baux commerciaux.

Une théorie générale semble le moyen le plus sûr pour tenter de déceler une cohérence parmi les divers aspects de l’obligation de délivrance et les solutions variées rendues à son égard. En ce sens, il ne peut y avoir de théorie générale s’il est impossible d’identifier abstraitement ce qu’est l’obligation de délivrance. C’est précisément l’approche fonctionnelle de l’obligation de délivrance qui permet de remettre de l’ordre dans le désordre apparent résultant de la géométrie variable de l’obligation de délivrance et de ses solutions fluctuantes de la jurisprudence et de retrouver la cohérence qui lui manquait jusqu’à présent. Aussi, le cadre d’une théorie générale permet de construire la notion même d’obligation de délivrance. En outre, la construction d’une notion unitaire doit permettre d’apprécier la cohérence du régime de cette obligation. Ce faisant, la théorie générale restaure une certaine lisibilité du droit et met en lumière toute la cohérence de l’obligation de délivrance.

La soutenance aura lieu le vendredi 13 septembre à 9h30, salle DECA 001, UFR Droit, campus Mariani

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